第18章（第1頁(yè)）

拿到土地后，接下來(lái)開(kāi)始跑國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃設(shè)計(jì)與審批、建筑工程施工許可證、商品房設(shè)計(jì)圖和施工圖審查、商品房預(yù)售許可證等等。

為了加快資金流轉(zhuǎn)速度，陸家貴請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)的都是4棟6層的矮層簡(jiǎn)易商品房，每層兩套房子。

這樣的矮層建筑，不用像6層以上的中高層樓房那樣需要考慮電梯、消防等等，各種審批手續(xù)都要簡(jiǎn)單快速了許多。

此時(shí)瓊州島，炒房地產(chǎn)是潮流，各部門審批也很簡(jiǎn)單，特別是這種6層及以下的矮層建筑。

因此，這一套流程下來(lái)，在公關(guān)費(fèi)的作用下，陸家貴只花了不到一個(gè)月的時(shí)間就全部辦到手了。

8月底，各種合法手續(xù)拿到手后，幾臺(tái)破舊的挖掘機(jī)和推土機(jī)就開(kāi)進(jìn)了工地。

施工隊(duì)在項(xiàng)目專員孫傳宇的指揮下，象征性地挖了一條幾十米長(zhǎng)、幾米寬、一米多深的大坑——這就是陸氏投資（瓊州）有限責(zé)任公司的第一個(gè)商品房小區(qū)項(xiàng)目的地基！

這時(shí)候，360萬(wàn)土地出讓金加上各種公關(guān)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)的花銷，陸家貴的400多萬(wàn)資金已經(jīng)花得幾乎沒(méi)什么剩余了。

但下一步的計(jì)劃也可以實(shí)施了。

拍了幾張正在打地基的假施工照片后，陸家貴就和財(cái)務(wù)總監(jiān)周明易帶著精心準(zhǔn)備的項(xiàng)目資料、商品房設(shè)計(jì)圖、項(xiàng)目整體估價(jià)表走進(jìn)了工商銀行瓊州分行的大門。

他們是去辦項(xiàng)目抵押貸款的。

那種只有幾十萬(wàn)身家的普通投機(jī)者只能一套兩套的炒作房子，甚至炒并不存在的樓花，等著漲價(jià)后賣出。

有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，則是從政府手里拿地辦手續(xù)后開(kāi)發(fā)商品房小區(qū)，再建成房子或樓花賣出去，進(jìn)行利潤(rùn)最大化，各個(gè)環(huán)節(jié)都能吃到最大利潤(rùn)。

但陸家貴不是普通投機(jī)者，也不是實(shí)力最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，他介于中間。

一套一套的房子賣樓花給個(gè)人，比較繁瑣，后面也容易起糾紛。

萬(wàn)一遇到不是投機(jī)者炒房客，人家是真的有剛需，要買房子住的那種人，你不建好房子交給他，他真有可能告你。

因此，陸家貴既不建房，也不賣樓花，他采用的是項(xiàng)目抵押的方式，挖個(gè)坑就去銀行弄抵押貸款，再去重新拿地，以此循環(huán)。

在房地產(chǎn)價(jià)格平穩(wěn)的時(shí)候這樣是操作不了的，銀行利息就能要了老命。

但在1992年房地產(chǎn)泡沫無(wú)比膨脹的?？谑?，這是重生者陸家貴可以穩(wěn)操勝券的極限操作方法。

別人不知道房地產(chǎn)漲到什么時(shí)候?yàn)橹?，沒(méi)有百分之百的信心，是不敢像陸家貴這樣搞極限操作的。

但陸家貴沒(méi)有任何心理負(fù)擔(dān)。

銀行的信貸審查會(huì)議上，煙霧繚繞。周明易的老同學(xué)，那位副處長(zhǎng)祝弘毅，坐在主位。

早已被公關(guān)過(guò)的評(píng)估公司負(fù)責(zé)人拿著陸氏公司的項(xiàng)目預(yù)期售價(jià)評(píng)估報(bào)告向與會(huì)人員施展忽悠大法：

“陸氏投資公司的這個(gè)在建小區(qū)位置優(yōu)越，毗鄰規(guī)劃中的主干道。”

“根據(jù)設(shè)計(jì)圖，他們每套房子100平方米，每層2套，每棟6層，總共4棟商品房，合計(jì)建筑面積4800平方米?！?/p>

“現(xiàn)在?？谑猩唐贩渴袌?chǎng)均價(jià)為5000元平方米，未建成的樓花打八-九折，按八折計(jì)算，陸氏這個(gè)小區(qū)的預(yù)期售價(jià)可以達(dá)到1920萬(wàn)元，按九折計(jì)算則可達(dá)到2160萬(wàn)?！?/p>

“加上現(xiàn)在瓊州島房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，房?jī)r(jià)蒸蒸日上的趨勢(shì)，我們認(rèn)為，陸氏投資公司的這個(gè)在建小區(qū)預(yù)期價(jià)值只會(huì)上升，不會(huì)下跌，至少可以按2000萬(wàn)的估值進(jìn)行抵押放貸?！?/p>