第18章（第1頁）

拿到土地后，接下來開始跑國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃設(shè)計與審批、建筑工程施工許可證、商品房設(shè)計圖和施工圖審查、商品房預(yù)售許可證等等。

為了加快資金流轉(zhuǎn)速度，陸家貴請設(shè)計院設(shè)計的都是4棟6層的矮層簡易商品房，每層兩套房子。

這樣的矮層建筑，不用像6層以上的中高層樓房那樣需要考慮電梯、消防等等，各種審批手續(xù)都要簡單快速了許多。

此時瓊州島，炒房地產(chǎn)是潮流，各部門審批也很簡單，特別是這種6層及以下的矮層建筑。

因此，這一套流程下來，在公關(guān)費的作用下，陸家貴只花了不到一個月的時間就全部辦到手了。

8月底，各種合法手續(xù)拿到手后，幾臺破舊的挖掘機(jī)和推土機(jī)就開進(jìn)了工地。

施工隊在項目專員孫傳宇的指揮下，象征性地挖了一條幾十米長、幾米寬、一米多深的大坑——這就是陸氏投資（瓊州）有限責(zé)任公司的第一個商品房小區(qū)項目的地基！

這時候，360萬土地出讓金加上各種公關(guān)費、手續(xù)費的花銷，陸家貴的400多萬資金已經(jīng)花得幾乎沒什么剩余了。

但下一步的計劃也可以實施了。

拍了幾張正在打地基的假施工照片后，陸家貴就和財務(wù)總監(jiān)周明易帶著精心準(zhǔn)備的項目資料、商品房設(shè)計圖、項目整體估價表走進(jìn)了工商銀行瓊州分行的大門。

他們是去辦項目抵押貸款的。

那種只有幾十萬身家的普通投機(jī)者只能一套兩套的炒作房子，甚至炒并不存在的樓花，等著漲價后賣出。

有實力的房地產(chǎn)開發(fā)商，則是從政府手里拿地辦手續(xù)后開發(fā)商品房小區(qū)，再建成房子或樓花賣出去，進(jìn)行利潤最大化，各個環(huán)節(jié)都能吃到最大利潤。

但陸家貴不是普通投機(jī)者，也不是實力最大的房地產(chǎn)開發(fā)商，他介于中間。

一套一套的房子賣樓花給個人，比較繁瑣，后面也容易起糾紛。

萬一遇到不是投機(jī)者炒房客，人家是真的有剛需，要買房子住的那種人，你不建好房子交給他，他真有可能告你。

因此，陸家貴既不建房，也不賣樓花，他采用的是項目抵押的方式，挖個坑就去銀行弄抵押貸款，再去重新拿地，以此循環(huán)。

在房地產(chǎn)價格平穩(wěn)的時候這樣是操作不了的，銀行利息就能要了老命。

但在1992年房地產(chǎn)泡沫無比膨脹的海口市，這是重生者陸家貴可以穩(wěn)操勝券的極限操作方法。

別人不知道房地產(chǎn)漲到什么時候為止，沒有百分之百的信心，是不敢像陸家貴這樣搞極限操作的。

但陸家貴沒有任何心理負(fù)擔(dān)。

銀行的信貸審查會議上，煙霧繚繞。周明易的老同學(xué)，那位副處長祝弘毅，坐在主位。

早已被公關(guān)過的評估公司負(fù)責(zé)人拿著陸氏公司的項目預(yù)期售價評估報告向與會人員施展忽悠大法：

“陸氏投資公司的這個在建小區(qū)位置優(yōu)越，毗鄰規(guī)劃中的主干道?！?/p>

“根據(jù)設(shè)計圖，他們每套房子100平方米，每層2套，每棟6層，總共4棟商品房，合計建筑面積4800平方米?！?/p>

“現(xiàn)在?？谑猩唐贩渴袌鼍鶅r為5000元平方米，未建成的樓花打八-九折，按八折計算，陸氏這個小區(qū)的預(yù)期售價可以達(dá)到1920萬元，按九折計算則可達(dá)到2160萬?！?/p>

“加上現(xiàn)在瓊州島房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，房價蒸蒸日上的趨勢，我們認(rèn)為，陸氏投資公司的這個在建小區(qū)預(yù)期價值只會上升，不會下跌，至少可以按2000萬的估值進(jìn)行抵押放貸。”